La tragedia mundial producto del Covid 19 que se mantiene en este 2021, está acompañada por otra tragedia no menor cuyos efectos se sienten con fuerza en nuestro país.
Muchos comercios como peluquerías, restaurantes, tiendas, cafeterías y otros locales llevan semanas con sus puertas cerradas, sin ingresos y con deudas que se acumulan.
Obligaciones como el pago del arriendo, en muchos casos los ha llevado a buscar acuerdos con los arrendadores, aunque no siempre eso funciona y la pregunta se repite: ¿Cómo poner anticipadamente fin al contrato con arriendo plazo fijo?
Caso Real: Relación Contractual por Local Comercial
Arrendataria local comercial con giro vestuario para fiestas en Vitacura, firmó acuerdo a plazo fijo por 3 años directamente con propietario. Ella pidió la suspensión del mismo mientras dure la pandemia, ofreciendo pagar gastos comunes y servicios básicos mensuales.
Buscando Soluciones
Siempre la primera opción es hablar con el propietario o el corredor de propiedades a cargo y tratar de llegar a algún acuerdo beneficioso para ambas partes.
Sin embargo, habrá ocasiones como el descrito anteriormente, donde los arrendadores no aceptarán dar término anticipado y solo requerirán el pago mensual en cumplimiento al contrato firmado.
En estos casos, según los expertos, existen algunas alternativas desde el punto de vista legal que podrían utilizarse a fin de concluir anticipadamente el contrato de arriendo por parte del arrendatario.
Comercios en todo Chile han bajado sus persianas.
Rebuc Sic Standibus
Expresión latina que significa “estando así las cosas” se aplica en la premisa legal de que un contrato está supeditado a la permanencia del contexto dado a la hora de la celebración de dicho acto jurídico.
Esta cláusula es el cimiento para la llamada Teoría de la Frustración del contrato, que postula que cuando el propósito por el cual se firmó un contrato desaparece completamente, entonces se puede excusar la obligación contraída por las partes y suspender los efectos del acto jurídico.
La Frustración del Contrato
Esta hipótesis toma forma cuando siendo posible cumplir la obligación contraída, el propósito perseguido por el arrendatario desaparece o pierde sentido debido a circunstancias sobrevenidas sin tener control por las partes.
Hoy, los arrendatarios no pueden dar uso a la cosa arrendada debido a una orden ministerial y aunque el arrendador cumple el contrato poniendo a disposición el bien, no poder utilizarlo está modificando las circunstancias existentes a la fecha de celebración del contrato.
El artículo 1439 del Código Civil indica que en un contrato las partes deciden obligarse recíprocamente, es decir en interdependencia, así lo que suceda a una de las partes, afecta inexorablemente a la otra durante toda la relación contractual.
Así inferimos que, como consecuencia de un hecho externo, no calculado, imprevisible, el arrendatario ha asumido un mayor riesgo pues perdió utilidad la cosa arrendada (local comercial), que era el fin que perseguía al celebrar el contrato, lo cual ha frustrado dicho contrato pues desapareció la causa que los obligaba.
Requisitos para frustrar un contrato
La imposibilidad a usar la cosa arrendada por un evento exógeno, externo, imprevisible.
La frustración debe ser total, afectando completamente al propósito del contrato. Por lo que si el arrendatario usa parte del local (como bodega, por ejemplo), esta no se produce.
La frustración tendrá como efecto, el termino del contrato, liberando a ambas partes de su cumplimiento.
No admite el enriquecimiento injustificado, por lo que se debe proceder a las restituciones por pagos de meses por adelantado.
Esta premisa ya se ocupa en nuestro Tribunales cuando por motivo del cambio del uso de suelo, un local comercial no puede seguir funcionando en cierto sitio que arrendaba a un tercero.
La Fuerza Mayor o Caso Fortuito
Para el abogado Álvaro Vidal, si se consideran las reglas del Código Civil presentes en el Título XXVI, Libro IV: “la obligación del arrendatario es el pago de la renta mientras que la del arrendador es la entrega de la cosa arrendada para el objetivo de dicho arriendo” y en conformidad con el artículo 1924 del mismo cuerpo legal.
Así, en el artículo 1926, el contrato de arrendamiento convive con el incumplimiento de la obligación del arrendador con el caso fortuito, siendo otra causal para termino anticipado.
Más aun en los contratos de tracto sucesivo, cuyas obligaciones se prolongan en el tiempo, donde el arrendador estaría obligado a mantener la cosa arrendada apta para el fin que ha sido arrendada hasta su término.
La cosa podría dejar de servir para ese fin por vicios materiales (artículo 1928); por un acto del arrendador (artículo 1929) o por circunstancias de terceros (artículo 1930), como podría ser por ejemplo la modificación del plano regulador.
En cualquier caso, para solicitar el incumplimiento por parte del arrendador, resulta irrelevante verificar si dichas circunstancias son atribuibles al arrendador o no.
La terminación anticipada debe ser aceptada excepcionalmente, pues su hegemonía podría generar una enorme inestabilidad en las transacciones que vinculen un contrato de arriendo.
Si necesita ayuda profesional, el abogado Oscar Álvarez de nuestro partner Tados Consultores, es especialista en brindar asesoría legal a la Pyme y estará presto a solucionar su problema.
Hola. Buen día. La pregunta si yo como Arrendatario mediante correo electrónico informa a la arrendadora de desocupar el apartamento dos meses antes y desocupo un mes antes de vencerse el control y la arrendadora en el ámbito de vigencia del contrato habita otros inquilinos.? Podría reclamar que me pague la garantía que no quiere devolverme el dinero aún estando al día con todos los pagos
Julieth saludos. Agradecemos su consulta.
Lo primero a indicar es que este artículo está pensado en propiedades de destino comercial, es decir, aquellas que se utilizan para un negocio (almacenes, tiendas, restaurants, peluquerías, etc).
Dicho esto, y entendiendo que su consulta es por una propiedad con destino habitacional, aquella utilizada para residir en ella, le podría comentar que las respuestas a sus dudas deberían emanar desde el contrato de arriendo firmado.
En este instrumento, comúnmente se indica la duración del mismo como también la forma de darle termino, ya sea de forma regular o termino anticipado.
Por ejemplo, nuestros contratos de arriendo indican que el arrendatario debe avisarnos con 60 días de anticipación, permitir el ingreso de posibles nuevos arrendatarios y luego de 45 días de haber abandonado la propiedad, procedemos hacer la entrega de la(s) garantía(s), descontando posible saldos en cuentas de suministros (agua, luz, gas, gastos comunes, etc) o gastos de limpieza, pintura o cualquier obra menor de reparación que se debió hacer en la propiedad.
Si lo indicado en el contrato no se cumple, tiene todo el derecho de reclamar al arrendador o a su corredor – administrador, que se realice la devolución, pudiendo usted iniciar acciones legales pertinentes.
Invierte Futuro Propiedades
He arrendado una propiedad comercial por 1 año renovable,el negocio no funcionó y dejaré la propiedad antes. El contrato indicaba informar el cese 60 días antes vía carta certificada, eso se hizo, pero esos 60 días tampoco se usará la propiedad, se envió la carta solo por formalidad. Debo cancelar el arriendo de esos 60 días que no usaré la propiedad?, al no haber cumplido el año de contrato pierdo el mes de garantía? (Es un sitio sin edificación así que no hay ningún daño en la propiedad)
Cristián buenas tardes.
El aviso de rescisión del contrato tiene por objetivo informar de dicho acto al arrendador en conformidad con lo que dicha el contrato firmados entre ustedes, pero no lo exime el pago del arriendo hasta que se cumpla dicho plazo.
Respecto de perder la garantía, eso dependerá del tenor del contrato firmado. La regla general en el caso de los contratos comerciales es que son a plazo fijo y si se rescinde, la parte afectada tiene la facultad de poder exigir el cumplimiento del miso contrato, es decir, el pago de las rentas hasta el termino del mismo, al menos que se haya pactado algo en el mismo contrato, como por ejemplo sería avisar con 60 días de anticipación y el pago de una multa.
Equipo Invierte Futuro
Si alguien me pudiera orientar tengo un contrato de arriendo hasta el 2024 vi o 3n esta casa ya mas de 10 años el dueño es un adulto mayor q ya se deterioro su slud entonces su hijo se hara cargo d3 la casa y el me exige que deje la cas a fin de año del 2021 es eso legal o que puedo hacer.. ayuda porfa
Estimada Pamela buenos días.
Si bien es necesario siempre revisar el contrato firmado por usted y el propietario, le puedo comentar que para terminar un contrato, se deben cumplir ciertas premisas.
En lo principal, según lo que cuenta, el contrato es un contrato a plazo fijo hasta le 2024, por lo tanto (al menos que haya una cláusula en el mismo contrato que indique algo distinto), el contrato se debe respetar hasta dicha fecha.
Adicionalmente, aunque la enfermedad del caballero es entendible, el contrato está firmado entre usted y él. Por lo tanto, al menos, que el hijo tenga un mandato para representarlo, ni él ni ninguna persona puede modificar o cancelar el contrato de arriendo.
Si el propietario fallece, eso cambiaría porque ahí los derechos de esta persona recae en su sucesión y de la cual participaría este hijo.
Pero como no es el caso, si no tiene un mandato para representarlo o una sentencia de un Tribunal que declare al propietario interdicto, usted no tiene ninguna obligación de negociar aspecto alguno del contrato con otra persona.
Si tiene dudas, escribanos directamente a nuestro whatsapp +56 9 2056 1134.
Que esté muy bien
Buenas noches, si me pudieran orientar lo agradecería… Mi padre subarrendó una propiedad que consta de negocio y casa con contrato notarial a plazo fijo, como las tres partes involucradas (mi papa, el dueño y el inquilino actual) son «amigos» llegaron a un acuerdo verbal que cuando el dueño necesitara la propiedad se avisaría al inquilino con un plazo prudente para que desocupara y entregara la propiedad. Sin embargo, el inquilino ahora desconoce ese «pacto» y no quiere entregar la propiedad al dueño siendo que éste ya hace aproximadamente dos meses que habló con el inquilino para que desocupara la propiedad. Lo que necesito saber es si hay alguna forma legal en que mi padre pueda poner termino al contrato de arriendo que tiene con el inquilino. Si me pueden orientar en este caso con respecto a procesos legales, plazos, etc. Gracias.
Estimada Cynthia gracias por contactarnos.
Le cuento que, si bien los contratos pueden ser verbales, en la práctica es muy difícil lograr acreditar las condiciones de un contrato de esta forma.
En este sentido, el artículo 2195 de nuestro Código Civil nos entrega una herramienta legal para poder solucionar este problema que se denomina Juicio de Precario.
El Juicio de precario se entiende como “la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño”. Esta acción busca recuperar un inmueble que está siendo ocupado por un tercero (tenedor), sin la autorización del dueño o sin un contrato de arriendo de por medio.
En este caso, el propietario (exclusivamente) debe iniciar la acción legal por medio de un abogado, quien le pedirá acreditar algunos documentos que respalden su dominio sobre el bien, como puede ser la escritura de compraventa y/o un certificado de Dominio Vigente que se tramita en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Interpuesta la demanda (su notificación debería ser rápida puesto que se conoce la dirección y la identidad del demandado), el magistrado dictará una resolución para llamar a las partes a una etapa de conciliación y contestación dentro del quinto día hábil de notificada la acción. Si dicha audiencia es fallida, se recibirá la causa a prueba por un periodo de 8 días hábiles donde ambas partes podrán presentar sus pruebas al Tribunal para que éste a posterior pueda dictar sentencia.
En esta etapa usted puede presentar una lista de testigos que den fe de lo sucedido, donde podría prestar declaración su padre, por ejemplo. Por su parte, el demandado también puede presentar medios probatorios como podría ser un contrato de arriendo. La presentación de estas pruebas son las que finalmente determinan el éxito de la acción civil.
Si finalmente el magistrado falla en su favor, deberá hacer cumplir la sentencia para lo cuál deberá solicitar el lanzamiento de quienes ocupan la propiedad, incluso solicitando el auxilio de la Fuerza Pública en caso de oposición.
Si necesita un abogado experto que litigue a su favor, contáctenos directamente. Estaremos contentos de trabajar en su favor.
Por favor, mi arrendatario firmo contrato de arriendo indefinido, me envia carta de desahucio 10 dias antes de finalizar el mes de arriendo pagado. Me avisa que pagara hasta el dia 20 y me descontará los diez dias que faltan, aduciendo que dio aviso con 30 dias de anticipacion. Cual es la fecha que debe ser respetada?. En el contrato se firmó el dia 30 del mes, comenzando a ocupar la vivienda el dia 1. Muchas gracias
Estimada Lucy, agradecemos su contacto.
Faltaría poder revisar el tenor del contrato de arriendo firmado por las partes como para poder ayudarla con precisión.
Sin embargo, como regla general le podemos indicar que todas las condiciones respecto del término (anticipado o no) de un contrato, debes estar indicada en el contrato y estas condiciones deben ser acatadas por las partes.
Si la cláusula de termino de contrato indica que se debe avisar con 30 días de anticipación (lo que comúnmente se utiliza), no puede reducirse a un plazo menor y menos disponer del monto a pagar por concepto de canon de arriendo. De ser así, el arrendatario podría incluso ser demandado por no cumplir el contrato.
Ahora bien, si la cláusula de termino de contrato está deficientemente redactada y no indica plazos o peor aún, ni siquiera existe, el arrendatario podría interpretar el contrato a su favor considerando que siempre el peso recae en quien redacta el documento y que normalmente es el propietario.
Le recomendamos que a futuro contrate los servicios de un corredor de propiedades profesional que pueda administrar su propiedad y que se entienda con sus arrendatarios de forma directa, sacándolo del medio y sabiendo que los contratos están redactados por abogados y que su inversión le generará los frutos que usted espera.
En Invierte Futuro Propiedades ofrecemos el servicio de Administración de Propiedades, pensado en clientes que tienen una o más propiedades de inversión.
Estimados, tenemos una oficina arrendada hasta el año 2023 mayo, somos los arrendatarios, no se han cumplido para nuestro parecer, guardias en el edificio y pésimo mantenimiento de los ascensores, queremos dar término anticipado, se puede hacer sin necesidad de pagar los meses que quedan?
El contrato no dice algo relacionado a estas faltas de parte del arrendador lamentablemente.
Quedo atento.
Buenas tardes, siempre es posible terminar un contrato como se indica en el artículo pero todo dependerá de las cláusulas del contrato que usted se obligó y si en específico hay alguna que verse sobre los incumplimientos de las partes, que permitieran terminar el contrato.
Estimados,
Una duda,
Arriendo un inmueble donde hice contrato por 1 año notarial, el inquilino lleva tres meses y me dice que lo dejara con anticipación del año cumplido.
Que pasa con el pago e incumplimiento de contrato notarial por lo meses que faltan de termino legal
Estimada Andrea buenas tardes.
Aunque no lo crea, su caso se está repitiendo mucho en el último tiempo.
Lo importante es revisar que dice su contrato de arriendo y si este es de plazo fijo o indefinido.
Si es plazo fijo, el arrendatario debe pagar todos los meses que correspondan hasta el termino pactado en el instrumento.
Ahora bien, muchas veces es bueno analizar las razones, puesto que si cambiaron las condiciones financieras del arrendatario, a veces será mejor buscar uno nuevo, a ganarse un problema con una persona que no tendrá capacidad de pago. Pero en lo legal, usted puede exigir el cumplimiento, considerando que está proporcionando el inmueble en las mejores condiciones.
Si es plazo indefinido, se debe respetar lo que indique el contrato. Normalmente, se debe avisar con 60 días de anticipación el termino de un contrato de arrendamiento, pero si esto no se cumple y el contrato no indica ninguna acción respecto del incumplimiento, la verdad es que tampoco surte mucho efecto.
Nosotros como administradores de unidades de inversión, recomendamos a nuestros clientes un contrato indefinido donde se pacte un año mínimo a todo evento y que en caso que esto no se cumpla, el arrendatario deba pagar una multa que por ejemplo puede ser un mes de arriendo. Con eso, está forzando que se respete lo pactado.
La invito a contactarnos y consultar por nuestro servicio de administración, que está pensado en dar coberturas a los arrendadores en distintos casos que pueden pasar al momento de arrendar su propiedad.
Buenas Tardes por motivos económicos no puedo seguir arrendando, notifique a la arrendadora que necesito anticipar el termino de contrato, estoy al día con todos los pagos, la arrendadora me indica que tengo que permanecer 2 meses en el apartamento o pagar el ultimo mes ADELANTADO, le indique que necesito realizar la entrega de llaves ya que desocupe el inmuebles dejando en optimas condiciones y todos sus pagos al día. que me pueden recomendar ya que no puedo pagar sintiéndome obligado por la arrendadora
Estimado los contratos de arrendamientos son expresiones de voluntad de dos partes: un arrendatario y un arrendador. En ese instrumento se deben plasmar las condiciones que regirán la relación entre ambos.
Es muy normal que no se le de la importancia a la redacción de ese instrumento y eso puede generar diferencias entre las partes ante distintas situaciones que pueden suceder en el tiempo del arrendamiento.
Lo importante es que revise su contrato y en específico lo que se indique para dar término a este instrumento, siempre recordando que el peso del contrato se lo lleva quien lo redacta o propone, que en general siempre es el arrendador.
Si no se indica nada, usted podría proponer la salida que normalmente la usanza es enviar una carta certificada con 30 días de anticipación.
Si el propietario o arrendador no aceptan recibir la propiedad podría solicitar la presencia de un testigo de fe como podría ser un Notario Público, quien puede levantar acta del estado de la propiedad, cuentas y recibir las llaves.
Buenas tardes estimados, mi arrendador me indicó con una carta el término de contrato del departamento en el que vivo actualmente, donde me indica que según lo establecido en el artículo segundo de mi contrato me informan con 60 días de anticipación que debo hacer entrega material de la propiedad a inicios de Octubre. La consulta es la siguiente: tengo la obligación de esperar a esa fecha para la entrega del departamento? En caso de dejar antes la propiedad debo cancelar igual el arriendo hasta el mes de Octubre?
Estimada Maribel:
La forma de finalizar un contrato de arrendamiento es mediante el envío de la carta de desahucio la cual debe efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. En esta comunicación se debe otorgar dos meses como plazo para la restitución del inmueble que se amplia a un mes por cada año de ocupación del inmueble por parte del arrendatario pero con tope 6 meses. Durante todo ese plazo, se debe seguir pagando la renta como así también todas la cuentas de suministros, obligaciones económicas (gastos común), etc.
El plazo es perentorio, es decir, no puede entregarse la propiedad posterior a dicho plazo pero puede evidentemente entregar antes la propiedad.
La recomendación es a la fecha de entrega física, siempre firmar un acta de entrega donde se indiquen las condiciones que se encuentra el inmueble, el estado de las cuentas de suministros y se indique la cuenta y número a la que deberá devolverse la garantía en caso de proceder.
Buenas noches:
Les consulto, tengo un local comercial, está arrendado desde marzo 2022 por contrato escrito ante notario hasta marzo 2023. Unas de las clausulas indica que si se entrega antes se deberá cancelar los meses que faltan para cumplir el año.
Arrendatario me notificó por carta firmada ante notario que hará entrega del local el 02-12-2022, desahuciando unilateralmente el contrato.
Con la nueva ley debe cumplir el contrato de arriendo firmado.
Muchas gracias por su atención
Eloísa buenas tardes.
Efectivamente, en el caso de los contratos comerciales que normalmente son a plazo definido, cuando una de las partes decide rescindir el contrato, debe pagar las rentas hasta que el contrato llegue a termino por efecto del paso del tiempo y según lo pactado en el mismo contrato.
Salvo que se haya pactado algo adicional en el mismo contrato que permita que una de las partes rescinda el contrato antes de tiempo y en ese caso, habría que revisar el contrato otorgado.
En pandemia se discutió mucho sobre este problema, y hay casos donde se rescindió el contrato alegando fuerza mayor, dado que por la situación de la pandemia los negocios dejaron de atender y en algunos Tribunales, se permitió dicha alegación.
Pero en la actualidad no veo plausible ese alegato, al menos que haya un defecto en la cosa arrendada o algo que no permitiera el uso del bien raíz como corresponde.
Si desea arrendar su propiedad y que sea administrada en lo financiero, operativo y legal, puede consultar sobre nuestro servicio de arriendo con administración, estaremos felices de que sea nuestro cliente.
Equipo Invierte Futuro